5分(fēn)鍾搞懂寫字樓的所有(yǒu)的設計要點

綜合體(tǐ)單體(tǐ)設計涉及的内容較廣，包括商(shāng)業、辦(bàn)公(gōng)和酒店(diàn)。今天我們的主題：辦(bàn)公(gōng)設計的要點。首先我們少不了對相關概念與規劃要點的了解，再到我們的核心内容，标準層與體(tǐ)量設計、分(fēn)區(qū)與核心筒設計，最後到功能(néng)用(yòng)房的設計。這些内容我們一共分(fēn)為(wèi)四個章節講述。

概念——如何定義超高層

首先我們要對超高層有(yǒu)個基本理(lǐ)解，到底多(duō)高的寫字樓屬于超高層建築。實際上我們是以時間為(wèi)劃分(fēn)标準，對超高層的定義可(kě)分(fēn)為(wèi)三個階段：

第一個階段 

1972年以前，7層的建築一般就被認為(wèi)是超高層建築。

第二個階段 

1972年國(guó)際高層建築會議，規定了按照層數的多(duō)少把高層建築劃分(fēn)為(wèi)以下四類：

第一類高層：9一16層(最高到50米)；

第二類高層：17一25層(最高到75米)；

第三類高層：26一40層(最高到100米)；

第四類高層：超高層建築，40層以上(100米以上)。

第三個階段  

20世紀90年代以後，随着建築、工(gōng)程技(jì )術的進步，沒有(yǒu)明确的劃分(fēn)标準，一般認為(wèi): 8-29層，高度30米以上100米以内為(wèi)中(zhōng)高層建築；30-60層，高度100米以上200米以内為(wèi)高層建築；60層以上，高度超過200米的為(wèi)超高層建築。

就我國(guó)來說，沒有(yǒu)嚴格的超高層概念界定，但從目前的《高層民(mín)用(yòng)建築設計防火規範》來看，一般将100米以上的高層建築統稱為(wèi)超高層建築，繼續沿用(yòng)第二個階段對超高層的定義。不過在100米的高度區(qū)間，110米和120米的建築物(wù)無論從結構還是設備及施工(gōng)等方面均無明顯的質(zhì)的變化。

這種分(fēn)類方法是否具(jù)有(yǒu)充分(fēn)的科(kē)學(xué)依據以及是否符合國(guó)際一般标準還有(yǒu)待商(shāng)榷，因為(wèi)目前超過100米的建築已經越來越多(duō)。但是我們可(kě)以肯定的是國(guó)際對超高層的定義取決于不同階段的不同技(jì )術條件。

概念——寫字樓分(fēn)級

寫字樓的叫法源于香港，而寫字樓的等級也隻是市場給的一個說法。比如我們經常聽到一些寫字樓宣傳“甲級”與“超甲級”。實際行業内還沒有(yǒu)一個權威認證機構對“甲級”有(yǒu)成文(wén)的規定，國(guó)内更沒有(yǒu)規範詳細規定甲級必須達到什麽标準。它是起源于香港著名(míng)策劃公(gōng)司、統計公(gōng)司如戴德(dé)梁行、世邦魏理(lǐ)仕給業主定義的。大家都不願意被定義“乙級”，市場上絕大多(duō)數上規模的寫字樓都被包裝(zhuāng)成“甲級寫字樓”，僅此而已。

而寫字樓還有(yǒu)“5A寫字樓”的說法，這個倒是有(yǒu)一個類似于酒店(diàn)星級評定的明确标準。5A指的是智能(néng)化（automation）,分(fēn)别是

OA：辦(bàn)公(gōng)自動化系統

CA：通訊自動化系統
FA：消防自動化系統
SA：安(ān)保自動化系統
BA：樓宇自動控制系統

但是對于建築師給業主彙報方案時，無可(kě)避免被業主問到甲級與超甲級的區(qū)别的話。我們也是根據已有(yǒu)的經驗，給你們提供了一個标準明細。

（點擊圖片放大）

甲級寫字樓與超甲級寫字樓的區(qū)别除了體(tǐ)量、面積和淨高這些基本建築信息之外，還有(yǒu)配置也很(hěn)重要。重點提及走廊寬度裏的電(diàn)梯前室，如果你的寫字樓定位是高端豪華路線(xiàn)，我們就會建議大堂的電(diàn)梯前室不應該低于3.3米，而3.3米也被認為(wèi)區(qū)分(fēn)定位的一個分(fēn)水嶺。

另一個就是對寫字樓影響比較大的電(diàn)梯系統，作(zuò)為(wèi)建築師，我們主要關注電(diàn)梯的載重量與配置比例。甲級與超甲級在電(diàn)梯配置比例上差别隻是幾百方，但是這個差别并不是絕對的，要區(qū)别寫字樓之間的等級，關鍵還是看人們在标準層等候電(diàn)梯的時間，時間越短，寫字樓級别越高。

最後提一下表格中(zhōng)的穿梭梯，通常指車(chē)庫至首層或者首層至頂層的大堂轉換層的電(diàn)梯。這些電(diàn)梯的标準主要看經濟情況，基本都采用(yòng)1.75米/秒(miǎo)的梯速，算是速度相對較慢的電(diàn)梯，因為(wèi)抵達層數少，即使用(yòng)最低速的電(diàn)梯，也能(néng)夠滿足60秒(miǎo)的消防呼救的時間間隔。所以大家在做穿梭梯的時候自然而然會選擇這種速度慢，但價格便宜的電(diàn)梯。

概念——标準層

關于寫字樓的标準層，諸如标準層輪廓、進深和核心筒輪廓這些基本我們就不細說了。

我們重點要知道的是标準層的有(yǒu)效建築面積，即标準層建築面積減去核心筒的面積所得。

而标準層的淨使用(yòng)面積和有(yǒu)效建築面積的區(qū)别就是減去公(gōng)共的走道與設備管井的面積。那麽這兩個面積對于租戶有(yǒu)什麽影響呢(ne)？比方說如果你是租下一整層的話，那麽你就應該關注标準層的有(yǒu)效建築面積。而如果你隻是租下一層裏的某一間辦(bàn)公(gōng)室，需要承擔走廊的公(gōng)攤面積，這時你就應該關注标準層的淨使用(yòng)面積。

根據标準層有(yǒu)效建築面積和标準層的淨使用(yòng)面積，我們又(yòu)可(kě)以得出兩個數據：基本得房率和二次得房率（概念如圖示）。不過二次得房率的參考意義不大，真正有(yǒu)意義的應該是參考基本得房率乘以二次得房率後的數值，即标準層淨使用(yòng)面積與标準層建築面積的比值，我們稱為(wèi)淨得房率。淨得房率也是我們使用(yòng)比較多(duō)的參考數值。

一般我們在做指标的時候，有(yǒu)可(kě)能(néng)會弄混基本得房率與淨得房率，實際上它們不能(néng)一概而論，往往會因為(wèi)公(gōng)共走廊的差别，在數值上存在六七個點的差異。所以大家需要明确這些概念，千萬不要犯糊塗了。

辦(bàn)公(gōng)體(tǐ)設計的相關概念就普及到此了，馬上進入規劃的要點講解。

我們在上篇講解商(shāng)業體(tǐ)設計，當中(zhōng)的組織設計章節提及到了商(shāng)業體(tǐ)與辦(bàn)公(gōng)體(tǐ)之間的關系，辦(bàn)公(gōng)體(tǐ)的部分(fēn)規劃要點，各位可(kě)以回顧一遍。那麽這裏我們根據辦(bàn)公(gōng)體(tǐ)規劃，針對塔樓裙樓合并和分(fēn)開的兩種情況為(wèi)大家補充要點。

規劃——塔樓裙樓合并

我們提過辦(bàn)公(gōng)樓一般設置在整個商(shāng)業動線(xiàn)的一端，如果遇到有(yǒu)交叉口的路段，那麽辦(bàn)公(gōng)樓就會如下圖放置。在這裏辦(bàn)公(gōng)樓充當了一個标志(zhì)物(wù)的作(zuò)用(yòng)。

看到這裏，可(kě)能(néng)有(yǒu)人會問辦(bàn)公(gōng)樓這樣放置怎樣安(ān)排車(chē)流線(xiàn)？因為(wèi)交叉路口受到退距的限制，不能(néng)在70米的距離内設置車(chē)行交通入口。那麽這時我們辦(bàn)公(gōng)的車(chē)流就不得不與綜合體(tǐ)其他(tā)功能(néng)的車(chē)流重疊。

在這張圖裏的車(chē)流安(ān)排就是從臨街(jiē)一側進入，經辦(bàn)公(gōng)樓前的廣場最後再繞行進入地下車(chē)庫，這時的車(chē)庫出入口與綜合體(tǐ)統一考慮，并且車(chē)行入口的道路（綠化退距與雙車(chē)道）必須留足夠大的距離。

同樣是合并的規劃情況，但是用(yòng)地沒有(yǒu)那麽緊張的話，建議最好是在辦(bàn)公(gōng)樓前設計一個回車(chē)場或者是地下車(chē)庫的出入口（如圖所示）

規劃上安(ān)排完車(chē)流後，我們再來看人流的設計。

綜合體(tǐ)設計中(zhōng)各功能(néng)闆塊可(kě)以連通，但是要注意商(shāng)業動線(xiàn)不要直接進入辦(bàn)公(gōng)或酒店(diàn)的大堂，畢竟大堂就是代表門面的名(míng)片，視線(xiàn)内不希望看到雜亂的人流。所以往往會設計一條較為(wèi)隐蔽的流線(xiàn)，來将辦(bàn)公(gōng)、酒店(diàn)和商(shāng)業三部分(fēn)連通。

這個要點影響到我們核心筒的交通流線(xiàn)設計，我們将上圖案例的核心筒交通簡化為(wèi)下圖：

可(kě)以注意到規劃完功能(néng)的出入口，核心筒的基本形式以及組織形式也形成了。圖中(zhōng)即形成了T字型的交通關系，即使在不知道電(diàn)梯數量和管井布置的情況下，也可(kě)以畫出核心筒。它會對我們在做整個辦(bàn)公(gōng)單體(tǐ)深化的過程有(yǒu)很(hěn)大的幫助。

規劃——塔樓裙樓分(fēn)開

在規劃中(zhōng)塔樓與裙樓分(fēn)開時，通常會出現用(yòng)地寬裕與緊張的兩種情況。

在用(yòng)地較為(wèi)寬裕的情況下，我們參考下圖，最好可(kě)以将辦(bàn)公(gōng)、酒店(diàn)甚至是公(gōng)寓的流線(xiàn)形成單獨的回車(chē)環線(xiàn)。即把不同功能(néng)的車(chē)流線(xiàn)形成獨立單向環線(xiàn)。

圖中(zhōng)辦(bàn)公(gōng)和酒店(diàn)的車(chē)流都可(kě)以通過一個獨立的環線(xiàn)，進入地下車(chē)庫或是離開，互不幹擾。

然而在用(yòng)地比較緊張的情況下，我們可(kě)以沿着建築物(wù)的外圍設計流線(xiàn)，如圖，車(chē)流從城市幹道重疊進入，然後将一部分(fēn)流線(xiàn)給酒店(diàn)，一部分(fēn)給辦(bàn)公(gōng)，最後重疊的路線(xiàn)要麽連接城市幹道，要麽連接地下車(chē)庫。

了解完概念與規劃要點後，我們漸漸也來到了核心章節，标準層與體(tǐ)量。對于辦(bàn)公(gōng)樓設計，标準層與核心筒、使用(yòng)率這些的關系可(kě)謂是重中(zhōng)之重。

辦(bàn)公(gōng)樓的本質(zhì)實際也很(hěn)簡單，就是由一個筒組織起來的。說起核心筒，就不得不提起潘工(gōng)的青澀往事，想當年剛畢業出來工(gōng)作(zuò)老闆安(ān)排的第一個任務(wù)就是畫核心筒的施工(gōng)圖，當時内心os：哇，老闆将這麽核心的東西交給我做，應該是很(hěn)信任我的能(néng)力，看來隻要我努力很(hěn)快就能(néng)走上人生巅峰！後來得知真相的潘工(gōng)不禁流下一行熱淚，老闆竟然說因為(wèi)核心筒比較簡單，交給我這種小(xiǎo)白應該沒什麽問題……

上面的故事大家聽了就樂呵一下好了，實際上核心筒說難不難，但說容易也不容易。難是難在方案前期我們如何把所有(yǒu)電(diàn)梯、樓梯、管井還有(yǒu)整個交通形式，以比較經濟的形式将它們合理(lǐ)地組合在一起，最終提高使用(yòng)率。那麽說它容易呢(ne)，是因為(wèi)它在各方面确定之後，去到初設或施工(gōng)圖階段，隻要按照規範去安(ān)排和其他(tā)專業配合，就能(néng)基本完成核心筒。

所以一個成功的辦(bàn)公(gōng)樓案例，它的核心筒一定是在方案階段就已經落實。

體(tǐ)量影響因素——規模、高寬比

要知道體(tǐ)量對核心筒，乃至整個辦(bàn)公(gōng)樓的影響首屈一指。如果我們從美學(xué)的角度來評判一個建築，就離不開它的規模與高寬比。高寬比越大的建築給人的印象越挺拔，一般低于3:1或接近2:1比例給人的感覺偏矮胖。

最後我們得出了4:1這個比較标準的高寬比，高寬比在4:1以上是比較理(lǐ)想的，直到5:1以上會有(yǒu)較強的挺拔感，超過6:1則結構難度加大（67度區(qū)高寬比在6:1-7:1為(wèi)框筒結構上限）

不過高寬比可(kě)不是我們一廂情願地設定的，而是取決于總建築面積。不同總建築面積形成的建築體(tǐ)量完全是不一樣。我們通過下列列舉的數據， 從而獲得對體(tǐ)量的準确把握。這樣我們在方案前期，拿(ná)到總建築面積數據時，也能(néng)夠大概預知建築的體(tǐ)量。

這個表格讨論的是一個點式的正方形超高層，那麽從第一行看起，3萬的總建築面積想要做到4.1的高寬比，那麽标準層的面積隻有(yǒu)950，這是一個不符合經濟要求的指标。一般我們認為(wèi)标準層面積要至少接近2000㎡，建築高度接近200m才算是符合經濟的超高層建築，所以如果你的規模在5萬以下的建築面積，建議還是采取闆式，橫向發展的建築形式。

體(tǐ)量影響因素——标準層辦(bàn)公(gōng)使用(yòng)面積系數

标準層辦(bàn)公(gōng)使用(yòng)面積系數稱為(wèi)K值，表示使用(yòng)率。那麽k值與建築層數的關系，我們用(yòng)下圖表示，層數越高，核心筒所占标準層面積越大，K值越小(xiǎo)。10層時K值可(kě)接近78%。原因是層數越高，核心筒的各種設備、電(diàn)梯所占面積的增幅高于标準層辦(bàn)公(gōng)使用(yòng)面積，使用(yòng)率相應下降。

K值與建築層數的關系

K值與标準層建築面積的關系圖呈抛物(wù)線(xiàn)，當标準層建築面積達2500左右，使用(yòng)面積系數達到最大值，接近80%，通常78%已經是極限。

K值與标準層建築面積的關系

上面兩個系數表來源于二三十年前日本研究所得，由于受到當時建築設備和技(jì )術的限制，所以上表僅供參考，隻需要理(lǐ)解其中(zhōng)的原則，對于數據不必死記硬背。

現在的大樓比起以前的混凝土結構，大多(duō)采用(yòng)鋼結構以及高效能(néng)的設備，大大節省了設備與電(diàn)梯間的面積。接下來我們用(yòng)實際項目來講解一下：

我們通過比較得知，擁有(yǒu)118層的上海中(zhōng)心比43層的無錫時代廣場1号塔樓的得房率高，這時你可(kě)能(néng)會問：不對，上面不是說層數越高，得房率就越小(xiǎo)嗎？實際上當标準層面積大于3000時，隻要設計合理(lǐ)，并且采用(yòng)高效的設備，不浪費每一個平方的面積，得房率也可(kě)以高達75%。不過這樣一來，就要看業主爸爸願不願意出錢買好的設備，最終達到提升使用(yòng)率的目的。

标準層

标準層的面積受到建築形體(tǐ)的影響比較大。我們以外形呈現梭型的武漢中(zhōng)心為(wèi)例，由于中(zhōng)間大，兩端小(xiǎo)的外形，我們可(kě)以得知中(zhōng)間部分(fēn)标準層面積最大的層數，使用(yòng)率k值也是最高。層數繼續往上走，标準層面積的減幅超過了核心筒面積的減幅，所以使用(yòng)率不斷變小(xiǎo)。而住宅樓與辦(bàn)公(gōng)樓的區(qū)别正是幾十層的住宅樓的k值都不會發生改變。

正是因為(wèi)辦(bàn)公(gōng)樓的标準層和使用(yòng)率受到外形形體(tǐ)的影響大，所以我們在設計時，要切記不能(néng)一味追求标新(xīn)立異的外形，而犧牲掉樓房的使用(yòng)率。

标準層——核心筒位置

核心筒的位置是影響标準層的一大因素，下圖我們歸納出五種核心筒位置以及相關的要點。

各類核心筒位置的知識點歸納

最常見的核心筒位置就是中(zhōng)心筒式和中(zhōng)長(cháng)筒式，闆式的塔樓則常用(yòng)偏筒式，留出大量的辦(bàn)公(gōng)空間。還有(yǒu)分(fēn)散筒式和外筒式，這兩種核心筒位置的優勢相當明顯，共同特點是能(néng)夠創造出完整的、開放的、大面積辦(bàn)公(gōng)空間，常應用(yòng)于大公(gōng)司的總部或有(yǒu)能(néng)力整層出租的，不利于分(fēn)割出售的普通辦(bàn)公(gōng)樓。

但是結構合理(lǐ)性并不是我們評判超高層的唯一标準，判定建築的經濟性還有(yǒu)其他(tā)标準，譬如景觀。假設這棟樓的北面是輕軌、鐵路甚至是垃圾場等不良的因素，南面能(néng)夠看到湖(hú)泊、草(cǎo)地和公(gōng)園這些優良的景觀。這時候建築師綜合考慮就會将核心筒移至北端，而不是采取傳統的中(zhōng)心筒式。也許在結構師看來樓房的結構并不理(lǐ)想，但是甲方就會比較欣賞這種設計，畢竟開闊的景觀面，大面積的辦(bàn)公(gōng)空間，進一步提升了甲方的樓房價值。

所以判斷核心筒的位置是否合理(lǐ)，需要綜合考慮多(duō)方因素，尤其是價格和結構經濟性。不要直接就拿(ná)一個經典平面套到實際案例。

标準層——層高

首先先來普及幾個關于層高的基本概念。架空樓闆、結構樓闆、台高和加工(gōng)線(xiàn)腳這些加起來就有(yǒu)250mm-300mm，而設備風管和水管層占了層高的大頭，高850mm-900mm。風管下還有(yǒu)一個吊頂大約在150mm。以上我們全部歸入設備吊頂的高度取1200（已經是至少要達到的數值，需要和設備專業扯上半天的結果），情況複雜可(kě)能(néng)還需要出一個設備吊頂的模型，将内部管線(xiàn)重新(xīn)布置。

所以當前的甲級寫字樓層高已經向4m和4m以上沖擊，至少保證淨高度在2800。如果層高低于4m，淨高度就會低于2800，給人壓抑的感覺。

層高中(zhōng)的吊頂分(fēn)為(wèi)兩種，平吊頂與高低吊頂。對辦(bàn)公(gōng)面積不大的區(qū)域，多(duō)采用(yòng)平吊頂。

平吊頂示意圖

吊頂以内的設計包括風管層（320—350mm），風管旁邊相同标高的有(yǒu)三足管（冷凝水、給水和排水），還有(yǒu)消防噴淋的支管，消防幹管通常位于走道上方。最後再考慮橋架，大約在100mm的高度。了解吊頂内部對于我們繪制施工(gōng)圖很(hěn)有(yǒu)幫助。

而高低吊頂則針對辦(bàn)公(gōng)面積較大的區(qū)域，有(yǒu)大空間如會議室，需要局部放高，調整綜合管線(xiàn)布置，可(kě)釋放300mm左右的空間，局部可(kě)做到3100-3200。

高低吊頂示意圖